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- 土地法第43條規(guī)定：依本法所為之登記，有絕對(duì)效力。另外依照土地登記規(guī)則第136條規(guī)定：限制登記，包括預(yù)告登記、查封、假扣押、假處分或破產(chǎn)登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。
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當(dāng)房屋被限制登記以後，在未塗銷限制登記之前是無法由賣方自由處分不動(dòng)產(chǎn)的，包括房屋買賣。
【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】土地法第43條規(guī)定：依本法所為之登記，有絕對(duì)效力。另外依照土地登記規(guī)則第136條規(guī)定：限制登記，包括預(yù)告登記、查封、假扣押、假處分或破產(chǎn)登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。所以當(dāng)房屋被限制登記以後，在未塗銷限制登記之前是無法由賣方自由處分不動(dòng)產(chǎn)的，包括房屋買賣。
正業(yè)地政士聯(lián)合事務(wù)所分享案例指出，偏偏「賠錢生意沒人做，殺頭生意有人做」，被法院查封中的案件，在被拍定之前，還是有機(jī)會(huì)承購的，只是承買人可能要先代位出賣人將債務(wù)部分清償，等撤銷查封登記，辦妥所有權(quán)移轉(zhuǎn)，再將全數(shù)抵押權(quán)債務(wù)清償，塗銷抵押權(quán)登記後結(jié)案。
但是，並非所有查封案件都值得一搏，當(dāng)債務(wù)大於成交價(jià)時(shí)，建議直接從法院拍賣取得可以避免買賣風(fēng)險(xiǎn)。如果，買賣價(jià)大於債務(wù)，因?yàn)閾?dān)心法院開標(biāo)時(shí)「價(jià)高者得，錯(cuò)失商機(jī)」，這時(shí)，總有人願(yuàn)意冒險(xiǎn)一搏，也造成了承辦地政士的無形壓力。
建物或土地謄本，一直是我們參考不動(dòng)產(chǎn)買賣的依據(jù)，抵押權(quán)的登記次序，讓我們知道要清償多少的債務(wù)才能取得該不動(dòng)產(chǎn)。偏偏法院的查封登記，只會(huì)載明第一個(gè)聲請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)人，後來的案件向法院聲請(qǐng)併案後，不會(huì)出現(xiàn)在登記簿謄本上，只能透過法院的併案查詢或是法院調(diào)卷，才能得到答案，有時(shí)還有非抵押權(quán)的一般債權(quán)人參與分配。所以，最怕債務(wù)人的債務(wù)“如雪片般的飛來”，併案到法院，屆時(shí)承買人可就「剪不斷，理還亂了！」
正業(yè)地政士聯(lián)合事務(wù)所表示，實(shí)務(wù)上，該所曾經(jīng)為了圓買方的夢(mèng)想，將法院查封中的案件透過私人買賣的方式買賣成交，詎料，前後去法院辦理了3次撤銷查封，才讓買方順利的買到該房屋。結(jié)果，比原來約定的買賣總價(jià)多支付了10餘萬元，終於順利完成買賣登記。
如果債務(wù)人的債務(wù)只有單純的銀行抵押權(quán)房屋貸款，沒有節(jié)外生枝的其他債務(wù)，或許買方就有機(jī)會(huì)快、恨、準(zhǔn)的買到心目中的理想房屋。為此，可以請(qǐng)賣方提供聯(lián)合徵信中心的個(gè)人綜合信用報(bào)告，確認(rèn)是否有其他債務(wù)存在而被併案強(qiáng)制執(zhí)行，偏偏私人債務(wù)在這裡並不會(huì)出現(xiàn)，所以還是有作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
建議有這種私下承買法院查封中案件想法的買方，由於債務(wù)人債務(wù)多寡的不確定性，公開參與法院投標(biāo)，得標(biāo)後將買賣價(jià)金存入法院，讓法院為房屋撤封，並核發(fā)權(quán)利移轉(zhuǎn)證書，由得標(biāo)人單獨(dú)辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，至於，拍定價(jià)金拍定後由法院向參與分配的債權(quán)人們做成債權(quán)分配表，直接分配，可免除一再查封的買賣風(fēng)險(xiǎn)。
